最近，許多外地大型商業地產項目紛紛到福建泉州舉行推介招商會，甚至在泉州設立固定銷售網點。業內人士認為，大型商業地產項目的跨區域化營銷雖是大勢所趨，但如何細分各地投資者的實際需求卻是對地產商智慧的考驗。

　　商業地產爭到泉州招商

　　近日，廈門南中投資有限公司對位于廈門中山路局口街片區的“南中大地廣場”項目在福建泉州大酒店舉行了一場大型的項目推介招商活動，同時在泉州市區設立了營銷中心。這是廈門大型的商業地產項目首次在泉州設立固定的銷售網點，成為廈門商業地產在泉州市場營銷的一個新案例。

　　據了解，廈門中山路有著“廈門商業第一街”和“中華十大名街”的美譽，是我國惟一一條通向大海的百年旅游商業街。南中大地廣場項目涵蓋了奧特萊斯購物中心、美食天地、大型停車場、時尚精品和休閑會館酒店五大業態，實行24小時經營。

　　無獨有偶，前不久，寶龍集團聯合安徽蚌埠市政府，在福建晉江寶龍大酒店舉行了一場大型的招商活動——“寶龍城市廣場項目推介會暨蚌埠城市投資環境說明會”。據介紹，蚌埠“寶龍城市廣場”是蚌埠市中心區最大的商業項目，總面積288多畝，總投資超過16億元人民幣，規劃總建筑面積超過49萬平方米，是集商業、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、居住為一體的大型項目。

　　如此規模巨大的商業地產進軍泉州市場，引起了業界人士的普遍關注。2006年底，浙江省凡爾頓股份有限公司聯合瑞典政府投資促進署、卡爾馬省政府和瑞典王國駐上海總領館等多家官方機構，也在泉州舉辦了“瑞典中國商貿城招商推介會”。在此次推介會上，凡爾頓股份有限公司董事長駱金星，向泉州客商介紹了這個總建筑面積60萬平方米的“瑞典中國商貿城”項目，以及全新的“跨國事業型投資”模式和“赴歐洲商貿經營發展與生活”的一站式服務。

　　回顧過去，出現在泉州人視野中的外來地產項目，多以廈門的住宅樓盤為主，像“未來海岸”、“愛琴海”、“華僑海景城”、“禹洲·棕櫚城”等。

　　2003年春，廈門島外大盤“未來海岸”開創了異地營銷新模式，在泉州市的石獅、晉江、安溪等地巡回展銷，所到之處，通過大型晚會吸引買房人。同時，在泉州設立固定的“售樓處”，開通“未來海岸”直通車，對買房人進行全方位、立體化的營銷，從而收到了很好的實效。

　　2006年10月，建發房地產集團有限公司舉辦的“讓奢華重新想像”愛琴海新品鑒賞會，在泉州悅華酒店拉開帷幕，宣告了廈門環島路觀海豪宅登陸泉州。

　　如今，外來地產項目中逐漸出現了更多的大型商業地產，像瑞典“中國商貿城”、安徽蚌埠“寶龍城市廣場”、廈門“南中大地廣場”、“明發商業廣場”、“東方財富廣場”等，這些商業地產項目往往規模巨大，不少項目甚至扮演了城市運營的角色，其所處區域也不再局限于廈門城市，這無疑將比住宅項目產生更大的市場影響力。

　　為什么是泉州

　　透過多個外來商業地產的跨區域推廣活動，不難看出，目前，大型商業地產的跨區域化正在成為一股新趨勢。

　　對此，業內人士分析，原因是多方面的，如城市化進程、中心城市對資金的洼聚效應、區域經濟的差異、品牌經營的擴張等。

　　近年來，隨著中國城市化和都市帶建設的高漲，將房地產開發與城市開發運營、城市和城市帶的重組相結合，為超大規模商業地產項目的出現創造了可能。

　　而大型商業地產的商圈輻射半徑和巨大的體量，都決定了它的招商、營銷必須走出當地城市，面向全國甚至面向全世界，實施異地營銷。一方面，隨著城市交通的日益便捷和中心城市的輻射能力不斷增強，大型商業地產的商圈輻射半徑也在加大。另一方面，大型商業地產巨大的體量所需要消化的經營者和投資者，都不是當地一個城市所能提供的。

　　事實上，一直以來，泉州經濟發展活躍，民間資本雄厚，因此，泉州具備了資本輸出的可能。同時，資本的趨利性，也使得商鋪的購買和商業的經營具有很強的跨區域特征，這也成為許多外來商業地產項目瞄準泉州市場的主要原因。

　　據了解，泉州市的GDP總量連續多年居福建省首位，作為全省三大中心城市的地位日益穩固。同時，泉州的縣域經濟也迅猛發展，晉江、石獅、惠安、南安四個縣(市)先后進入全國最發達100縣(市)，所轄7個縣市連續多年位居福建省經濟實力十強或經濟發展十佳行列。

　　蚌埠市商務局局長陳建功表示，泉州晉江是全國著名的僑鄉，有著“中國企業家搖籃”和“中國品牌之都”的美譽，城市品牌入選“中國50家投資環境誠信安全區”，現有“中國鞋都”、“中國紡織服裝產業基地”、“中國食品工業強縣”、“中國拉鏈之都”等12項“國字號”區域品牌，品牌數量居全國縣(市)前列。正是有著深厚的經濟底蘊，越來越多的城市關注晉江，并希望與晉江形成優勢互補共同發展的經濟發展格局。本次蚌埠市和寶龍集團招商活動就是希望和晉江閩商進行更為廣泛的合作，共謀發展大業。

　　據介紹，蚌埠市政府聯合寶龍集團舉辦招商會議的目的主要有兩個，一是推介寶龍集團在蚌埠投資開發的特大型商業地產項目“蚌埠寶龍城市廣場”，另外就是蚌埠市政府針對晉江進行專項招商工作。

　　蚌埠寶龍置業有限公司有關負責人表示，目前，晉江一些制造業企業正面臨發展的“瓶頸”，雖然明知內地城市存在很多的商機，但缺少當地的信息和人脈資源。寶龍集團通過整合當地資源和地方政府的關系，可以實現兩個城市之間的資源共享和互動，創造多贏的局面。

　　因此，招商會議也取得了良好的成效。最后，寶龍集團副總裁許華芳先生與蚌埠寶龍置業有限公司執行董事林太平先生分別與11家商會和10家知名企業簽署了合作意向書。屆時，蚌埠寶龍城市廣場將會出現一個由晉江閩商組成的“閩商一條街”特色商業業態。

　　而對于泉州的商業來說，泉州工業發達、外貿企業多，外貿生意十分興盛，泉州商業需要走出去，與國際城市和國內一線城市交流，泉州商業才會向國際化發展。同時，也將使更多的泉州商人具有國際眼光。

　　凡爾頓股份有限公司董事長駱金星也指出，改革開放以來，泉州成為全國縣域經濟發展的代表，“泉州經驗”和“晉江模式”成為經濟界的熱門話題，而數屆縣域經濟基本競爭力評比中，泉州半數以上的縣市進入全國百強。作為著名僑鄉的泉州，其商品市場特點就是遠銷海外、遍布國際市場，歐洲毫無疑問是泉州商品最主要的海外市場之一。

　　與此同時，歐洲市場也對泉州的很多商品有著巨大的需求，而泉州的企業在拓展歐洲市場上有著現實的戰略意義和利潤空間。正因為如此，瑞典中國商貿城將努力為泉州在歐洲的商貿架起一座橋梁。

　　異地營銷面臨考驗

　　業內人士表示，目前，大型地產項目的跨區域化已是大勢所趨，這就意味著，地產項目的營銷手段要適應這種變化，這就是跨區域推廣。

　　業內人士分析，新的市場營銷環境，總會催生新的地產營銷模式，不過這一定會經歷一個不斷完善的過程。隨著消費習慣和行為的升級、市場的進一步發展，“大眾營銷”將為“分眾營銷”所取代，面對面的互動溝通相對遠距離的單向信息傳播，已日益凸現其價值。只有找準了切入點，新的行之有效的營銷模式才能為商業地產商們提供更大的拓展空間。

　　首先，商業地產市場也是需要細分的，只有根據投資者的不同需求，把最合適的樓盤推薦給最合適的投資者，這樣才能實現多方共贏。伴隨著商業地產市場競爭的日趨激烈，現在很多樓盤在單純廣告推廣模式效益不理想的情況下，也開始推出多種形式的投資說明會，以達到優化自己的樓盤，并爭取最大群體投資者的目的。

　　其次，對于大型商業地產項目來說，如何建立投資者的信心至關重要。一方面要合理引導，比如說市場不可能長期維持12%乃至15%的高回報機會，比如說要有長線投資的觀念，比如說合理組合投資等。另一方面要加強產業鏈的整合，讓投資者、優質商業地產項目和品牌經營商戶默契配合，從而加快商業的成長速度。如何引導投資者選擇優質商鋪，如何實施合理的投資組合等，事實上也是引導社會資源要素的合理配置，以推動經濟的良性發展。