溫州人的商業嗅覺確實靈敏，有人把溫州人比喻成中國的猶太人，也有人很佩服溫州人的膽略和魄力，哪里有商機，哪里就有溫州人的身影，無論是動亂的阿富汗，還是襲擊不斷的伊拉克。溫州市委書記、市長邵占維接受媒體采訪時表示，現有60萬溫州人分布在93個國家和地區。他們從事礦業、能源等傳統生意，現在，溫州商人已經把商業觸角伸向海外的工業地產。 

    從炒房團到海外工業園主

    溫州炒樓團曾橫行中國樓市，成為中國房地產火爆不可或缺的背后推手。在國內股市和樓市雙雙不景氣，國家宏觀調控的力度和深度不斷加強的背景下，溫州的民間資本開始“游弋”于海外市場。越南的“龍江工業園區”是商務部19家中標的境外經貿合作區之一，這個工業園的老板就是溫州商人翁明照。

    翁明照是浙江協力皮革股份有限公司董事長，他不僅要在自己的“龍江工業園區”新建皮革廠，還準備邀請國內200余家勞動密集型企業入園建廠。“龍江工業園區”位于越南西南部，距胡志明市40公里，預算總投資1.05億美元，是繼俄羅斯烏蘇里斯克經濟貿易合作區、美國通領科技工業園之后的第三個溫商境外工業園。該工業園投資方為剛成立的前江投資管理有限責任公司，其中發起企業浙江協力皮革股份公司、四川乾盛礦業有限公司分別占股40.5％。在記者的采訪過程中，前江投資管理有限責任公司辦公室主任張黎明表示，“龍江工業園區”計劃2012年完成項目建設，6年收回投資成本，“但真正運作起來估計不需要這么長時間。”目前“龍江工業園區”已有30多家在談意向企業，另有17家企業簽訂了租賃協議。

    從張黎明充滿自信的回答中，我們看到的不僅僅是龍江工業園區良好的發展前景，更增加了中國資本掘金海外工業地產的信心。

    危機中尋找商機

    資本的特性就是追求最大化的利潤，隨著商業環境的變化，資本也會相應發生轉移，發生在珠三角地區的企業外遷其實就是資本在尋求更適合的商業環境。企業外遷，有人驚呼“大難臨頭”，但也有人從中覓得無限商機。

    據《第一財經日報》報道，廣州海關最新統計，今年1~2月廣東出口鞋4.9億雙，比去年同期(下同)下降27.5%，價值15.9億美元，下降0.6%。其中，廣東私營企業出口鞋1.9億雙，下降41.1%；外商投資企業出口鞋1.9億雙，下降8.9%。二者出口合計占同期廣東鞋出口總量的77.6%。最新數據顯示，今年前兩個月廣東鞋產品出口量驟跌近三成。廣東鞋產品出口量的下降，并不是國際市場市場在萎縮，而是一部分產能從廣東（主要是珠三角地區）轉移到經營成本更加低廉的越南、印度、印尼等東南亞國家，這是資本逐利的本性所決定的。隨著國內土地成本和人力成本的不斷升高，廠房面積大，勞動密集型的企業向這些地區轉移將成為一種必然的趨勢。（圖一、圖二）

    伴隨著這些企業的進駐以及當地工業的發展，工業地產將進入一個發展的高峰期，可以這樣說，在越南、印度、印尼等東南亞國家，工業地產這一塊蛋糕已經形成，并且會越來越大。對國內的工業地產商而言，海外即將來臨的工業地產盛宴有哪些商機？

    首先，很多地方的這種加工工業的發展模式都有中國的痕跡，一定程度上借鑒了中國的發展經驗，而且在這些企業中，很大一部分就是中國本土外遷的企業。

    中國工業地產商開發這樣的工業園在經驗方面具有很大的優勢，因為現在越南、柬埔寨等市場就如同20年前中國的市場，中國的開發商在這20年的發展過程中積累了豐富的經驗，可以把好的、成功的經驗移植過來，避免一些失敗的教訓，可謂輕車熟路。

    其次，地價升值空間大，現在越南等地由于處于工業發展的初級階段，工業還很落后，在這一階段地價低廉是其中一個顯著的特點，隨著當地工業的發展，地價也會水漲船高，先入企業將享受土地升值之利。這在改革開放初期的中國也曾發生這種現象，當時很多臺資企業進入大陸投資建廠，他們大規模買入土地，等后來者需要土地的時候再賣出，坐收“漁翁之利”。據了解，越南工業用地極為便宜，一般1平方米土地50年租金僅為1美元，如在國內這租金至少要10美元以上。

    另外，政策相對比較寬松，進入門檻低。一個地方對企業的要求，與當地經濟發展水平是密切相關的。一般而言，一個地方經濟發展水平越高，對企業的要求也越嚴格，進入的門檻也越高。例如在越南，關稅方面可享受越南外資減免稅政策，原材料、物資、零部件進口免稅5年，15年內所得稅率為10％。

    機遇通常與挑戰并存，越南等地雖然具有地價低、人力成本低等優勢，但在產業鏈配套、能源供應、勞動力素質等方面都不盡人意。在機遇與挑戰面前，面臨的就是選擇，而在做出選擇之前，必須做周詳的調研和分析。

    把握商機，仍要謹慎

    商機與風險往往結伴同行，沒有商機，也就沒有考慮風險的必要了，沒有風險的存在，機遇也就沒有了，最起碼是要大打折扣的。而成功的價值就體現在把握了機遇，規避了風險。

    越南、印度、印尼等東南亞國家工業地產開發是有前途的，但工業地產開發的投資是巨大的，而且工業地產的開發能否成功，很大程度取決于招商和后續的服務。因此有專家建議，企業在投資項目的時候一定要謹慎，規避一些不必要的損失。

    筆者通過調查發現，上個世紀初臺資企業進入大陸的時候，很多企業是“抱團”進來的，例如一家大型燈飾企業過來，燈具企業、燈頭企業、燈罩企業等配套廠家也跟著一起過來，這是一種規避風險的做法。浙江協力皮革股份有限公司在越南開發“龍江工業園區”，其本身就是一個生產企業，部分的廠房將被自身以及配套企業內部消化，一定程度上減小風險。但這只是其中很小的一部分，正如翁明照所言，還準備邀請國內200余家勞動密集型企業入園建廠，招商以及怎么為園內企業提供高質量的配套服務，這才是關鍵所在。