【中國鞋網】近日，深圳市法制辦在官網上公布了《深圳市房地產行業管理規定（送審稿）》（下稱《規定》），其中明確，中介不得收取定金外任何交易款項，同時還將推行3年多的“拿證10日內售房”改為“拿證后售房”，這被業內解讀為是在樓市調整背景下對開發商的松綁。

　　物業養老金初始登記前交清

　　《規定》明確，開發商在辦理商品房項目初始登記前，應按照有關規定，一次性向主管部門指定的銀行專用賬戶劃撥商品房項目的物業專項維修資金。若違反不繳納的，由主管部門責令限期補繳，逾期不補繳的，可處以3萬元以上5萬元以下罰款。

　　“規定的難得之處在于，它明確界定了開發商交納住房養老金的時間”，深圳尚模地產營銷負責人鄧堅指出。按照《深圳經濟特區房地產登記條例》規定，開發商在樓盤竣工驗收后的2個月內要向主管部門申請初始登記，也即意味著，在樓盤竣工驗收的2個月左右時間里，開發商便要按建設總投資的2%一次性繳清物業專項維修資金。而這不僅可以徹底杜絕開發商再像以前那樣“欠賬不還”，更能最大限度地保證今后小區可能會發生的物業維修。

　　大部分受訪人士普遍認為，《規定》對中介行業的管理比以往更加嚴格。其中最具代表性的一點是，《規定》明確中介機構除了收取不超過交易價款5%的定金外，不得代收或者監管交易當事人支付的任何交易款。違者由主管部門責令限期退還，逾期不退還的，可處以2萬元以上5萬元以下的罰款。

　　事實上，這一規定在1年前“中天事件”爆發后不久便出臺了，但此次是首次明文寫入了行業管理規定中。美聯物業深圳區域董事王書權表示，如此規定將可以避免未來再次出現中介機構挪用客戶款項的事件發生。他還透露，在中天事件爆發后，大部分大型中介都不再代收客戶款項，而是交由交易中心指定的專款賬戶或是由買賣雙方約定的交易賬戶。

　　此外，《規定》還明確要求，中介人員對轉讓房產負有查驗責任，否則將負連帶賠償責任；中介人員需取得房源編碼方可發布房源信息；不得吃差價等等。業界普遍認為，對中介行業的加強管理，將利于整個行業的凈化，并為買賣雙方提供一個非常規范的交易環境。

　　“拿證后10日內開盤”變相取消

　　和對中介行業的管理加強相比，有業界人士認為，在對開發商的管理上，《規定》似乎顯示出主管部門在有意剝離過去幾年來針對房地產行業出臺的種種行政性管理。明顯例證是，商品房拿證銷售的松綁。《規定》明確，“商品房項目取得預售許可證后，必須公開銷售，并公示銷售價格”。但自2005年11月份開始，為了打擊炒房，深圳便開始推行“開發商拿證后10日內必須開盤”的嚴厲政策，該政策在2006年7月更是上升為全國的房地產政策，至今已有3年多時間。

　　但自2007年底樓市調整以來，深圳不少開發商便開始暗中沖擊該禁令，據本報調查，去年，深圳有數十個樓盤都存在著拿證過10日但未售房的違規行為，但并未收到政府的罰單。當時業界便猜測主管部門在這一方面的松綁，而本《規定》的發布，更使得業界這個猜測成為事實。

　　不過，一些市民和業界人士對這一松綁也表示了擔憂，剛在龍崗買了房的陳先生便質疑，“規定里沒有說開發商拿證后多久去賣房，開發商會不會又會囤房？”

　　焦點解讀

　　1重申禁止內部認購打擊炒樓

　　條文：禁止銷售或者以內部認購、內部認籌等方式變相銷售未取得預售許可證的商品房。違者將由主管部門責令停止違法銷售行為，拒不停止的，可處以五萬元以上十萬元以下的罰款，并可以按照國家規定暫停、降低或者吊銷其房地產開發資質。

　　點評：深圳在2005年曾出臺規定，禁止無證認購等行為，在相當程度上打擊了炒房客，本次主管部門又重申這一禁令。有開發商指出，將這一禁令寫進規定，顯示出政府對待無證認購的態度已經板上釘釘，很難再松綁。

　　2“購房風險提示”不見了

　　條文：房地產開發企業預售商品房，應當在營業場所公示：營業執照；資質證書；建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；商品房預售許可證；建設用地使用權出讓合同書；商品房買賣合同示范文本及附件；購房指引等。

　　點評：“清水河下坪垃圾站可能會對本項目有異味影響”，這是龍崗第五園景臺展示的購房風險提示。像這樣的購房風險提示，如今的開發商都會擺放在售樓處的顯眼處，披露附近可能影響小區未來居住環境的各項瑕疵。但在這一次的規定中，購房風險提示卻不見了，所公示“購房指引”和“購房風險提示”并不是一個概念。中海地產一位負責人表示，購房風險提示的公開非常有必要，“它對消費者和開發商都有好處，能夠大量減少業主入伙后雙方再度產生摩擦”。

　　3前期物管是否選聘沒有明確

　　條文：房地產開發企業預售商品房，應當將下列材料在營業場所公示：營業執照；資質證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、商品房買賣合同示范文本及附件、購房指引等。
　　點評：所有的房地產項目在賣房時均會公示前期物業管理單位，但大部分前期物業管理單位都是“父子兵”，甚至一些知名開發商也不例外。“此次主管部門在規定中沒有明確前期物業服務企業是由開發商指定的還是由招投標選聘而產生的”，多年來一直關注物業管理的自由研究員聞路表示，“父子兵”的管理模式，不僅增加了雙方之間的矛盾糾紛，而且還容易導致業主的合法權益受到傷害。他建議，既然這部規定涉及到物業服務，就應該把這一塊內容也明確了。

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　　中介一房多賣“吃”掉定金20萬？

　　業主將房子交中介個人代理受騙，呼吁其他受騙者提供證據

　　深城記者程文報道業主將房子交予一中介打理，不料該中介私下將房產過戶給他人，此后又低價將房子掛售，騙取四五位買家定金20萬左右后消失。業主報案后向法庭起訴，但涉事中介秦某一直未曾露面。業主梁先生前日向記者透露，希望其他被騙的事主能站出來提供證據，配合警方將秦某繩之以法。

　　梁先生稱，2007年他將布吉大世紀花園一套80平米的商品房放到地產中介掛牌準備出售。一位名叫秦正平的地產中介稱可以個人代理，不需要中介費，為此還找來一家擔保公司作擔保。2007年7月，雙方簽訂委托書，把房子掛牌出售。2008年4月份，梁先生無意中獲知房產在他不知情的情況下已過戶給一吳姓小姐。他還通過各種途徑拿到房屋買賣相關資料，發現贖樓、賣房等步驟是由擔保公司操作。

　　擔保公司負責梁先生房產的王先生稱，當時并不知道秦某是以個人名義而來，擔保公司沒辦法審查，直到最后才知道秦某是私下操作。

　　梁先生隨后又發現，當初簽訂的委托書上寫著被委托人秦某和擔保公司可以全權處理房產。對此，他回憶，當時秦某帶其到公證處時，公證處馬上要下班，“因為相信他，看都沒看就簽了。”

　　為得到新業主的聯系方式，去年6月份梁先生來到大世紀花園物業管理處，結果讓他大吃一驚。管理處稱，梁先生這套房子已經有四五位買家來找過管理處，說秦某低價掛售此房，引來很多人看房，秦某向有意購房的買家收定金，最少的據稱收4萬，多的收6萬，大概收了四五家，然后秦某消失了。

　　由于梁先生在當時的委托書有親筆簽名，因此委托協議有效，記者了解到，對于秦某是否存在一房多賣收取買家定金的行為，還需要有其他被騙事主站出來佐證，警方才能立案偵查。

　　梁先生無奈直接向法院提起上訴。去年12月4日，梁先生起訴中介秦某的案件開庭，但秦某一直沒有露面。

　　■公司說法

　　純屬個人行為公司不知情

　　在調查中，梁先生曾從朋友處獲知秦某一直在中原地產上班。前日下午，中原地產布吉區域經理負責人謝先生在接受記者采訪時證實，秦某在去年3月5日到中原地產上班，7月7日因為表現欠佳被辭退。秦某有沒有在中原地產一房多賣收取客戶定金還是未知數，目前，公司沒有接到有關買家的投訴，也就是說，即使秦某暗箱操作，公司也完全不知情，都屬于秦某的個人行為，與中原地產無關。