【中國鞋網(wǎng)-經(jīng)營管理】經(jīng)濟(jì)下滑、消費(fèi)疲軟，中國零售業(yè)原本日子就不好過。再加上持續(xù)的非正常上漲的商業(yè)地產(chǎn)租金，更是成了壓垮中國零售業(yè)最后的一根稻草。
之前只是不堪重負(fù)的中小零售企業(yè)不時(shí)關(guān)店，現(xiàn)在就連跨國巨頭關(guān)店也成了家常便飯，不利于市場穩(wěn)定;而無論是內(nèi)資、還是外企，在華的零售企業(yè)利潤下滑更是不爭的事實(shí)，有的甚至是持續(xù)的負(fù)增長，行業(yè)競爭力明顯下降。
尤其是大部分零售企業(yè)都紛紛介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營，更是令人擔(dān)心。有業(yè)內(nèi)人士甚至擔(dān)心，不管是主動(dòng)趨利為之，還是難承高租金之重被動(dòng)介入，都難免會(huì)讓零售業(yè)偏離主業(yè)。更何況，當(dāng)下的零售業(yè)原本就已經(jīng)是個(gè)“二房東”了。長此以往，零售業(yè)真的會(huì)有“滅頂之災(zāi)”。
關(guān)店潮涌
面對(duì)近五年翻番的商鋪?zhàn)饨穑切┮?guī)模小，每年銷售收入有限的中小零售企業(yè)自然更加困難，閉店、關(guān)店情形時(shí)有發(fā)生也可以理解。街道、商圈小店鋪改頭換面頻率越來越高，有些餐館的招牌變成了培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，一些小超市也收縮店面，甚至撤出居民區(qū)。
但如果中小零售企業(yè)頻繁關(guān)店、閉店，不僅給當(dāng)?shù)叵M(fèi)者帶來不便，也不利于整個(gè)零售市場的穩(wěn)定。與此同時(shí)，中小零售企業(yè)是吸收就業(yè)的重要力量，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測算，批發(fā)零售行業(yè)88%的就業(yè)是由限額以下中小企業(yè)帶動(dòng)的，其零售額在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的占比高達(dá)半數(shù)以上，是拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長的重要力量，因此中小零售企業(yè)倒閉勢必會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。
但事實(shí)是，現(xiàn)在不僅中小零售企業(yè)頻繁關(guān)店，就連之前在中國一路高歌猛進(jìn)的外資巨頭們現(xiàn)在關(guān)店也成了家常便飯。
5月31日，樂購其上海鎮(zhèn)寧店關(guān)店。其主要原因就在于租金上漲幅度太大，與物業(yè)方難以談攏不得已選擇撤出的。據(jù)了解，樂購10年前以52萬元/年的租金租下這家店，并一次性付清了10年的租金，但現(xiàn)在年租金已漲到174萬元，漲幅高達(dá)235%。
同樣面對(duì)租約到期尷尬的，還有作為中國區(qū)首店的樂購上海長寧國際體操中心店。據(jù)了解，該店租約今年年底即將到期，目前還未續(xù)約。對(duì)此，樂購方面則以“從不對(duì)市場傳聞作出評(píng)論”為由，未作正面回應(yīng)。
事實(shí)上，樂購去年就已關(guān)閉了安徽蚌埠涂山寶龍城市廣場店、江蘇常熟店、泰州華鉅活力城店和遼寧鐵嶺廣裕店等4家門店。而近年來被卷入關(guān)店風(fēng)波的外資超市不只樂購一家，沃爾瑪、家樂福都難以幸免。
中華全國商業(yè)信息中心日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，排名全球前三的外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象。2012年10月，家樂福紹興鏡湖店關(guān)閉，其在中國市場從2010年-2012年已連關(guān)6家門店。
此外，今年1月初卜蜂蓮花關(guān)閉了持續(xù)虧損的北京草橋店。2012年9月，作為美國僅次于沃爾瑪?shù)牡诙罅闶凵蹋业脤氈袊缄P(guān)閉中國所有7家門店，退出中國市場。
也就在近期，更有傳言稱，沃爾瑪內(nèi)部已明確在2013年至2015年將陸續(xù)關(guān)閉100家不盈利的門店。這相當(dāng)于其要關(guān)閉約1/4的在華門店。
的確，自1996年家樂福在華開出第一家大賣場起，外資超市進(jìn)入中國已有17年。而彼時(shí)外資零售巨頭一般都以極低的租金簽下一般長達(dá)15年左右的長租約，如此算下來，大部分零售商如今都面臨第一批商鋪物業(yè)的到期。到期后續(xù)租成本面臨成倍上漲，這是外資超市擴(kuò)張放緩的最主要原因。
中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，續(xù)租物業(yè)將面臨巨幅租金上漲的成本壓力。近5年來廣州商鋪?zhàn)饨鹌骄蠞q了2倍左右。上海連鎖行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2012年大批便利店在租約到期后，租金從每年15萬元猛增到40萬元～45萬元。房租成本大幅上漲，已經(jīng)成為零售企業(yè)布設(shè)網(wǎng)點(diǎn)最大的門檻。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年中國便利店行業(yè)平均租金占總經(jīng)營成本的比例已高達(dá)57%，大部分單店已很難盈利。
利潤落空
除了引發(fā)關(guān)店潮外，非正常的租金價(jià)格上漲使得零售餐飲企業(yè)在租金方面的成本支出快速上漲，租金成本已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展不可控的壓力。中國烹飪協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，近年來，租金壓力已經(jīng)突破安全線(15%)，占到了營業(yè)額的20%;廣州百貨協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，廣州地區(qū)百貨零售業(yè)的租金成本不會(huì)低于20%。
租金上漲使得企業(yè)管理費(fèi)用快速上漲，上市零售企業(yè)三季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，在營業(yè)總收入增速放緩的情況下，營業(yè)成本卻大幅攀升。自2011年以來部分零售企業(yè)營業(yè)成本漲幅情況，尤其是以租賃物業(yè)為主的零售企業(yè)營業(yè)成本漲幅更大，如華聯(lián)、永輝超市、銀座股份等。
根據(jù)對(duì)天虹商場的調(diào)查，2012年三季度支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金由上年同期的9.99億元上升至13.39億元，同比增長34%，主要原因是本報(bào)告期內(nèi)房屋租賃費(fèi)支付產(chǎn)生現(xiàn)金流較去年增加;廣百股份也表示，租金、人工等費(fèi)用同比上升，促使公司業(yè)績變動(dòng)較大。
經(jīng)營成本增加對(duì)零售企業(yè)發(fā)展帶來很多不利影響，主要表現(xiàn)在企業(yè)需要占用大量資金去支付高昂的租賃等成本，使得用于生產(chǎn)、研發(fā)等方面的資金減少，降低資金周轉(zhuǎn)速度，不利于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)展。
由于租金上漲使得營業(yè)成本增加對(duì)零售企業(yè)的另一個(gè)影響是凈利潤下滑。廣東流通業(yè)商會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與十年前相比，百貨的綜合毛利已經(jīng)從30%下降到18%左右，超市的綜合毛利也下降了5到9個(gè)點(diǎn)，而租金價(jià)格卻在近兩年突飛猛進(jìn)，勢必會(huì)引起零售企業(yè)凈利潤下滑。根據(jù)上市零售企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，許多零售企業(yè)凈利潤呈逐漸下滑態(tài)勢，甚至表現(xiàn)出負(fù)增長。
凈利潤漲幅放緩或者下滑，逐步拉低行業(yè)平均利潤率，不利于行業(yè)發(fā)展，尤其是在面對(duì)外資零售企業(yè)在華迅猛發(fā)展的背景下，利潤下滑使得零售企業(yè)無法有充足的資金去擴(kuò)大規(guī)模、增強(qiáng)自身實(shí)力，對(duì)于內(nèi)資零售企業(yè)提高整體競爭力而言無疑是個(gè)不利因素。
“賣身”地產(chǎn)
根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)對(duì)部分零售企業(yè)的調(diào)研，2011年租金成本上漲一成，有機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來三年，將是零售企業(yè)門店租賃到期的集中階段，其將不得不面對(duì)門店續(xù)租上漲甚至續(xù)租失敗的風(fēng)險(xiǎn)。
中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示， 2012年連鎖百強(qiáng)銷售總體增長10.8%，為歷年來增長最慢的一年,也慢于社會(huì)消費(fèi)品零售總額14.2%的增長。門店數(shù)量增長為8.0%，是百強(qiáng)統(tǒng)計(jì)以來最慢的一年。家樂福、沃爾瑪、樂購等國際零售企業(yè)也紛紛在華放緩發(fā)展腳步，裁員、關(guān)店、閉店消息不斷傳出。
另外，由于租金的快速上漲，很多新開店鋪向租金較為便宜的郊區(qū)和三、四線城市轉(zhuǎn)移。面對(duì)一、二線城市核心商圈租金的大幅上漲，很多零售企業(yè)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，將擴(kuò)張方向轉(zhuǎn)向租金相對(duì)便宜，經(jīng)營成本較低的郊區(qū)和三、四線城市。
更值得注意的是，高租金使大型百貨商場不再用心經(jīng)營商品，轉(zhuǎn)而主要從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中獲利按照經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)“經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)會(huì)自動(dòng)地尋求利潤的最大化。從目前國內(nèi)的情況看，近年來商業(yè)地產(chǎn)租金快速上升，經(jīng)營地產(chǎn)比經(jīng)營零售業(yè)更容易獲利，商家自然會(huì)選擇經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最小、付出努力最小且收益最大的行業(yè)，即放棄經(jīng)營商業(yè)改為主要經(jīng)營地產(chǎn)。
“太熱了，現(xiàn)在大家見面并不是問要不要做商業(yè)地產(chǎn)，而是問誰還沒做商業(yè)地產(chǎn)。”上海貝茲投資管理有限公司華中區(qū)首席代表謝濤這樣形容商業(yè)地產(chǎn)的火熱程度。不僅僅是北京、上海、成都那些一線城市，連河南安陽、商丘這些普通三線城市也在做，其實(shí)全國上下都在做。
綜觀整個(gè)中國零售業(yè)，內(nèi)資外資同樣熱情不減，王府井、大商、山東銀座等國企就不用說了，華潤更不用提，湖南步步高、河北惠友超市等民營企業(yè)也都在介入商業(yè)地產(chǎn)，甚至還有住宅地產(chǎn)。此外，外資企業(yè)也并不例外，除了日前被傳言地產(chǎn)“出事”的TESCO，沃爾瑪、麥德龍等外資零售企業(yè)都在中國持有相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)。
大商美好家園運(yùn)營總監(jiān)助理梁建勇就曾表示，零售商涉入地產(chǎn)，不外乎以下幾方面原因：現(xiàn)金流充足，因?yàn)楣⿷?yīng)商賬期一般較長;迫于目前租金上漲幅度太快的壓力，如果自建項(xiàng)目可以利用零售本業(yè)迅速帶動(dòng)商圈，并提高其地產(chǎn)利潤。
一位上市房企總經(jīng)理也坦言，長期持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅可以從物業(yè)升值中獲利，更重要的是可以通過抵押物業(yè)從而獲得大量的銀行貸款，這也是零售企業(yè)以及其他非地產(chǎn)行業(yè)愿意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要原因。
因?yàn)橐娭呃麧櫫耍F(xiàn)在投資地產(chǎn)的回報(bào)肯定要大大高于零售業(yè)，這里面有一個(gè)利益驅(qū)動(dòng)的問題。第二是有被迫的，現(xiàn)在租金的上漲和店鋪資源爭奪得非常厲害，很多企業(yè)都在里面吃了虧，過程當(dāng)中往往面臨一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)商鋪不是你所有的，一般情況下都會(huì)遭遇到漲價(jià)，甚至是被終止這些尷尬的局面，所以這個(gè)對(duì)商家來講是一個(gè)很大的威脅。
中華全國商業(yè)信息中心主任王耀擔(dān)心，不少大型連鎖零售企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，進(jìn)行投機(jī)，導(dǎo)致放棄主業(yè)的情況時(shí)有發(fā)生，不僅阻礙了零售行業(yè)發(fā)展，一旦投資失敗，將會(huì)擊垮整個(gè)企業(yè)。 (中國鞋網(wǎng)-最權(quán)威最專業(yè)的鞋業(yè)資訊中心)
